Cразу несколько собственников площадей в екатеринбургском ТЦ «Гермес» (бывший «Гермес-Плаза») заявили, что в ТЦ созданы невыносимые условия для торговли. Коммерсанты утверждают, что управляющая компания и собственники, владеющие большей частью офисных площадей в здании, принимают решения, которые вредят их бизнесу. В результате в ТЦ снижается трафик, а предприниматели находятся на грани разорения.
Чем плоха новая концепция ТЦ
В ТЦ «Гермес», в отличие от других торговых центров, — очень сложная структура собственности. Если обычно в торговых центрах один собственник, то в «Гермесе» их — 60. Пока торговля шла, предприниматели не сильно вникали в то, как происходит управление торговым центром. Но в 2020 году, когда начались проблемы с трафиком, решили погрузиться в эти вопросы и далеко не всем остались довольны. Со слов ряда собственников, работа УК по развитию ТЦ велась плохо.
Так, после локдауна в ТЦ не открылся крупный магазин — «Золотое яблоко». Его владельцы, вместо того чтобы организовать на этом месте торговлю, приняли решение сделать там офис. В офисы постепенно превратились и бутики на четвертом этаже. Часть помещений скупили бенефициары «Золотого яблока», часть они же взяли в аренду на 10 лет по 500 рублей за кв. м. в месяц (со слов других собственников, это в два раза дешевле реальной рыночной стоимости). Что касается пятого и шестого этажей, которые были надстроены в 2012—2016 годах, то там сразу были офисы «Золотого яблока». Так ТЦ «Гермес» стал превращаться в офисник. По словам собственников, это напрямую повлияло на трафик ТЦ: он резко упал.
«Они делают все, чтобы сделать наши отделы нерентабельными, неинтересными, чтобы мы в конечном счете плюнули и задешево продали под офисы торговые помещения. Четвертый этаж для „Золотого Яблока“ уже переделали, теперь потихоньку скупают третий», — поделилась своим мнением одна из собственниц площадей ТЦ Елена Глазырина.
Между тем, согласно концепции ТЦ, которая идет как приложение к договорам управления (есть в распоряжении редакции), помещения с первого по четвертый этаж должны отводиться строго под торговлю. Чтобы изменить концепцию, в апреле 2021 года УК проводит собрание, на котором большинством голосов обладают бенефициары «Золотого Яблока». На нем принимается решение о том, что «Гермес» — уже не торговый, а многофункциональный центр, в котором предполагаются и торговые, и офисные помещения.
Многие собственники считают решение собрания ничтожным, ссылаясь на ст. 181.5 ГК РФ. Они отмечают, что бенефициары «Золотого яблока» голосовали за решение в том числе паркингом, c которого при этом не оплачивали долю в содержании здания. А раз не оплачивали за общее содержание, то и принимать решение о развитии ТЦ не имеют права (по аналогии с п. 3 ст. 48 и п. 2 ст. 39 ЖК РФ: количество голосов пропорционально доле, но и платить за содержание здания нужно пропорционально, с паркинга, по подсчетам собственников, это порядка 15 млн рублей в год).
Как «Золотое яблоко» стало решать судьбу ТЦ
Любопытно, что паркинг (свыше 6 тысяч кв. м) в первоначальных договорах купли-продажи других собственников (есть в распоряжении редакции) прописан как место общего пользования наряду с холлами, лестницами, санузлами, эскалаторами. То есть теоретически им должны распоряжаться все собственники. В свою очередь в УК утверждают, что у бенефициаров «Золотого яблока» есть документы купли-продажи на паркинг, он якобы был куплен ими еще в 2005 году у застройщика.
Есть вопросы у предпринимателей и по поводу площадей пятого и шестого этажей, которыми бенефициары «Золотого яблока» также голосовали. По словам представителя одного из собственников, Натальи Перепечко, чтобы получить разрешение на реконструкцию объекта, «Золотому яблоку» необходимо было получить 100% согласие всех собственников. Это требование прописано в п. 6 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Между тем, в 2012 году, когда бенефициары «Золотого яблока» получали разрешение на реконструкцию, согласия всех собственников у них не было. Наталья уточняет, что прямо сейчас в здании идет демонтаж общей стены фасада, который ведется также без согласия всех собственников.
Как говорится в официальных ответах администрации Екатеринбурга, при выдаче разрешения на реконструкцию пятого и шестого этажей ТЦ — других собственников, кроме заявителей, не усматривалось, а департамент «исходит из добросовестности всех лиц, обращающихся за получением муниципальных услуг», поэтому оснований для отказа в выдаче документов не было. Что касается сноса стены, УК ответила (ответ есть в редакции), что собственники И.Г.Кузовлев и М.С.Паняк самостоятельно несут ответственность на получение согласований. URA.RU удалось дозвониться до одного из бенефициаров «Золотого яблока» Ивана Кузовлева, но он отказался объяснять, как получил права на паркинг и разрешение на реконструкцию здания ТЦ «Гермес».
Огромные счета — способ давления на коммерсантов?
По словам собственников, из-за того, что большая часть площадей отошла «Золотому яблоку», остальные собственники фактически не могут влиять ни на какие процессы в торговом центре. В частности, коммерсанты жалуются на огромные коммунальные счета.
Согласно договорам, заключенным между собственниками и управляющей компанией, УК должна выставлять счета исходя из фактически понесенных затрат. Эти затраты отображаются в виде ежегодных отчетов. Однако собственники сомневаются в том, что цифры там реальные. Они требуют УК предоставить документы об оплате затрат и банковские выписки. Но им их не дают.
Одной из мер по принуждению к оплате услуг УК является отключение электроэнергии торговых точек, даже если свет оплачен. Так произошло с Татьяной Поповой. Длительное время ее бутик на 4 этаже из-за отключения не работал. Сейчас разбирательство между Татьяной и УК проходит в суде. С её слов, УК не включают ей электричество, хотя суд принял решение по обеспечительным мерам о включении. Также Татьяна подала заявления в полицию по ст. 215.1 и ст. 330 УК РФ за незаконное отключение электричества и самоуправство, однако из полиции пришел отказ. Правоохранители ответили, что это гражданско-правовые отношения.
«Сейчас у меня заблокирован магазин, и я несу убытки. С 8 декабря по 5 мая у меня на четвертом этаже простаивал магазин, я тоже несла убытки. Мой юрист готовит иск на сумму более 2 млн рублей», — прокомментировала Попова.
Как объяснил URA.RU директор управляющей компании ТЦ «Гермес» Андрей Корабельников, счета в торговом центре действительно отличаются от других ТЦ Екатеринбурга. Это, по его словам, объясняется структурой собственности. Если обычно арендаторы оплачивают коммунальные услуги, а часть расходов (налоги, аренда на землю) включены в арендные платежи, то в «Гермесе» УК не собирает арендные платежи, поэтому все расходы, в том числе те же налоги, выставляются собственникам в квитанциях вместе с коммуналкой. Со слов же владельцев магазинов, налоги за помещения и их долю аренды за землю они платят самостоятельно.
Что касается реконцепции торгового центра, то, по словам Корабельникова, она была просто необходима из-за стремительно меняющегося рынка. Он заявляет, что ТЦ мог попросту не открыться после пандемии. «Прошло 16 лет (с момента строительства ТЦ — прим. ред.). У ТЦ есть некий рыночный цикл жизни, через пять лет концепцию необходимо менять, чтобы она соответствовала требованиям рынка», — отметил Корабельников.
Сейчас в спорах собственников и УК разбираются суды. Там рассматриваются дела о незаконном обогащении управляющей компании, о признании паркинга и мест общего пользования общей собственностью. Заявление по поводу законности пятого и шестого этажей и текущей реконструкции рассматривается в прокуратуре. Также претензии по поводу реконструкции поданы в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. URA.RU направило запросы в оба ведомства.
Автор: Елена Усенова
